恒大研究所副所长夏磊:未来城市化率将达到75%。
2019-12-01

    12月15日,《新浪财经新闻》在清华互联网产业研究所、腾讯智能地产的赞助下,在清华经济管理房地产协会的共同赞助下,在北京召开了以“数字经济房地产章”为主题的清华房地产金融峰会。房地产行业首席研究员、恒大研究所副所长夏磊出席了会议,并发表了题为“2019年房地产市场发展形势与政策”的讲话。夏磊说,中国现在正面临着加速转移的局面,人均GDP为8800美元,这是加速转移的核心。展望未来,城镇化道路将达到75%,从58.5%到75%,至少还有15年的路要走。夏磊分析认为,1974年日本的城市化率为75%,随后日本出现了房地产泡沫。日本的第二次房地产泡沫发生在1991年,当时的城市化率只有77%,也就是说,20年只增长了一两个百分点。当时,日本第一次石油危机后,CPI急剧上升,导致许多居民从大城市返回家园,这与城市化进程背道而驰。2000年,日本的城市化率急剧上升,超过70%,2000年,日本面临行政区划的调整,从80%上升到91%。它认为,75%的城市化基本属于房地产的上限。下面是夏雷演讲的全文:大家下午好!到2018年底,每个人都非常悲观。为什么?我认为悲观主义实际上来自于过分关注短期问题。事实上,如果我们从不同的角度,从长期到短期,或者从国际的角度来看待中国,许多问题都不是问题。我今天演讲的第一部分将从长远角度来看中国房地产业的市场空间有多大。事实上,短期的问题也是合理的,因为今年面临着一个非常特殊的阶段,这是一幅非常著名的地图,是由当时国家研究中心刘主任领导的团队绘制的,也就是我们现在所处的发展阶段。正如你所看到的,自1945年以来,世界上100多个经济体已经开始追求不同的经济发展态势。最后,只有12个经济体已经从发展中国家转移到发达国家。成功的概率是12%。他们都面临一个问题。当人均GDP达到10000美元左右时,经济增长率突然下降,我们称之为经济增长阶段的转变。我认为我们在中国面临的是速度转换的情况。我们的人均GDP是8800美元,这是变速的核心。这张图表显示我们的方向是加速转变期,必须从高速增长阶段转变到高质量发展阶段。我们第二个担忧来自今年的金融流动性衰退。我们可以看到,美国和中国都有金融周期。什么是循环?循环是由相同的逻辑驱动并重复发生的一系列事情。这种情况发生在美国和中国。我们可以看到,如果我们增加杠杆,美国将有去杠杆化。美国的两次去杠杆化都伴随着危机,如80年代的储蓄和贷款危机和2008年的危机。中国已经增加了十年的杠杆作用。中国从2018年开始减持杠杆,现在已经稳定了杠杆。可以说,它已经成功地实现了去杠杆化。但今年,去杠杆化带来的融资萎缩和流动性衰退引发了P2P爆炸、信用违约、大股东股权质押风险、企业融资成本上升、股市低迷。我们知道这是一个短期问题,但确定市场趋势是一个长期问题。房地产的研究是基于长周期的。我们认为,长周期是由七个因素决定的。第一个因素是经济增长。从1952年到2017年,GDP在66年中增长了1217倍。与美国相比,我们的人均GDP是8800美元,美国是近60000美元,日本是38000美元,所以人的空间就是我们成长的空间。美国也可以这样做,中国也可以做得更好。第二个因素是居民收入水平。我们一直说房价上涨,但是从1998年到2017年,人均可支配收入从5425元增加到36396元,增加了571%。第三个因素是城市化,它有一个非常著名的诺森曲线。如果城市化率低于30%,是一个稳定的城市化开发区。如果城市化率低于30%,则加速开发区低于70%,滞后开发区高于70%。日本的两个房地产泡沫分别发生在1971年和1991年,当时的城市化率超过70%。当日本的城市化率没有达到70%时,房地产就没有问题。现在,中国的城市化率是58.5%。58.5%的永久性人口城市化相当于1945年的日本、1910年的德国、1980年的韩国,所以从城市化的角度来看,我们的空间仍然很大。此外,中国的人口迁移不仅仅像城市化那么简单。中国人口迁移有几个方向,因为中国人相信阶级流动,相信从农村到县,从县到中小城市,从中小城市到省会城市,从大都市到大都市,这是生活质量的提高。社会地位的体现。我们将完成城市化进程的时间与其他国家进行了比较。1955年日本的城市化率超过50%,1970年美国超过70%。目前,发达国家的城市化速度还处于起步阶段。2017年,日本城市化率达到91.5%,中国城市化率达到58.5%。日本还有很大的发展空间。如果展望未来,我们的城市化道路将达到75%,为什么会达到75%?1974年,日本的城市化率为75%,随后日本出现了房地产泡沫。日本的第二次房地产泡沫是在1991年,当时的城市化率只有77%,也就是说,20年只增长了一两个百分点。为什么?因为日本第一次石油危机后,CPI急剧上升,导致许多居民从大城市返回家园,这与城市化进程背道而驰。2000年,日本的城市化率急剧上升,超过70%,2000年,日本面临行政区划的调整,从80%上升到91%。但这是没有意义的。城市化的发展对房地产业毫无意义。我们认为房地产价格高达75%,基本上是房地产的上限。从目前的58.5%到75%,我们至少还有15年的时间。第四个因素是人口规模和结构。我们可以看到,自1952年以来,中国的出生率在20世纪60年代出现了生育高峰,但是自从80年代以来,随着计划生育政策的实施,中国的出生率急剧下降。这是房地产周期较长的不利因素。但我们高兴地发现,最近对第二胎的自由化增加了第二胎的数量。中国将实行三胞胎自由化政策,而且出生率可能会出现重大逆转。我们分别研究了北京的新生儿数量。我们听到最多的是北京的房价下降了。但是在北京有一种房子非常坚固,那就是北京的校区房子。一个城市的房价反映了这个城市在这个国家的地位。当我们在2008年或2007年的时候,我们那时并没有很多学区住房的概念。为什么?我们可以用新生儿的数量来解释。我们可以看到,自2008年和2009年以来,北京的新生儿数量逐年增加。如果6岁是上学时间,我们可以看到,在校区似乎比较热门的词语可能是2007年加上6年,也就是说,2013年之后,学区开始升温。由于以前北京新生儿不多,教育资源可以得到充分满足。但2008和2009年之后,随着奥运婴儿以及各种婴儿的出生,北京的学区突然客房短缺,因此北京的新生儿数量推高了北京学区的价格。另一个长期因素是婚姻状况的变化。许多专家表示,2011年和2012年以来,中国登记的结婚数量有所下降,即结婚率下降。一般来说,婆婆的需求是非常重要的。结婚的人数减少了,所以对房地产的需求也不那么高。但是我们研究了婚姻对数和离婚对数。我们发现离婚率上升得更快。与婚姻相比,离婚是更加需要的。许多离婚都是为了买房子。如果将结婚率和离婚率结合起来,这是一个非常积极的指标。另一个积极的指标是家庭小型化。我们调查了1981年以来的一系列家庭数据,发现中国的家庭数量正在逐渐减少。这将在我们之间实现。我们一直说北京只需要一个。只是一间套房吗?不,在北京只需要三套公寓,一套自己住,一套父母住,一套父母住。三所房子是一个幸福的家庭。家庭数量的减少也增加了对房地产的需求。另一个长期因素是住房质量的提高。我们发现,全国城镇的平房比例为25%,私人住宅结构为19%,许多住宅同时拥有厕所和厨房。我们比较了中国与德国的住房年龄。建于1949年的房屋占德国库存房屋的46%,但许多并不旧。然而,中国的住房建设是在2000年以后,也就是住房改革之后。那时,住房总量的61%已经建成。然而,许多老房子仍然会在中国看到,因为中国的住房维修资金没有得到适当使用。我们买房子时要付一笔钱,但是这笔钱的使用是严格规定的,例如,所有的家庭都同意100%。现在北京面临这样的问题,很多老建筑可能去修屋顶,但是第一层不同意,第一层说屋顶漏水与我有关。或者你需要加一部电梯,但是二楼不同意。这栋楼没有电梯是个不错的选择。如果有电梯,它仅次于顶层。由于质量问题一直没有得到很好的解决,虽然近20年来建了更多的仓库,但是它们仍然面临着许多质量改进问题。中国工业有多少空间?城市人口的增加、居住面积的改善、城市更新是影响城市发展的几个因素。基于这三方面的需要,未来三年将会得到强有力的支持。自营职业的需求每年为14亿平方米。2013年,商品房销售量达到13亿平方米,许多专家表示,这是历史的顶峰,我们今年销售量达到17亿平方米。即使没有任何政策鼓励或投资或投机需求,自营职业的需求每年也是14亿。我们还研究了房地产是否已经进入股票时代,我们已经给出了一个指标,如果你的二手房交易占同期所有二手房加上新房交易的50%以上,那么我们定义你的城市进入股票时代。目前,五个城市已经进入股票时代。这五个城市是北京、上海、厦门、深圳和大连。这五个城市都有有趣的房地产开发规律,比如2012年北京的土地收购高峰,2013年的新土地收购高峰,2015年的竣工高峰和同年北京的销售高峰。在讨论了二手房的发展和股票市场之后,围绕整个房地产和住宅的主要业务,实际上存在着更多样化的选择,如基于租金的长期租赁公寓、基于工业的物流房地产、旅游房地产、老年房地产、特色城镇巴等。政策上,特色小城镇,如服务型物业改造、物业管理、智能化社会等。小区,房地产非常多样化,产值很高,还有很多事情要做。2015年,我还在做证券业务。当时,许多证券分析师鼓励住房企业进行转型,如体育转型和医学美容转型,这给了很多逻辑。但是产业和资本的逻辑是不同的。资本追求利润率,利润追求估值套利。如果房地产开发企业给你10倍的估价,如果它依靠体育的概念,它可以给你30倍的估价。资本玩这个游戏。但对于房地产企业来说,我们需要诚实做事。从2015年到2018年已经过去三年了,我们可以看到,他们中的许多人因为转型不当而走上了一条不归之路。尤其是民营企业,不仅住房企业,第一个问题就是不要把重点放在主业上,第二个问题就是要增加太多的杠杆。当时,很多人问我,你为什么不建议改造住房企业?我说过转型会消亡,转型会消亡得更快,因为转型会消耗很多流向陌生领域的现金流。整个房地产业不仅在发展中,而且在租赁和后房地产服务行业。我认为管理层将来会为许多房地产行业贡献更多的人才,因为市场实在太大了。刚才,我们用数字来了解房地产的样子。让我们看看房地产市场的三种趋势。这三种趋势目前也很明显。第一产业集中度上升很快。2015年十大住宅企业的市场份额只有17%,但2018年1月至11月,十大住宅企业的市场份额已达28.3%。我们预计今年十大住宅企业的年销售份额将达到30%。为什么浓度增加得这么快?因为现在持有土地的门槛太高了。十亿到二十亿人不能移动一块土地。小住房企业不能也不能占用土地。而区域市场又十分两极分化,如果只有两三个项目,两三个项目的布局还不够好,受房地产市场的影响,哪家小型住宅企业会面临风险,今年一直存在小型住宅企业的风险。但对于大型房地产企业,更多的城市有1000个项目。如果有两三个项目出了问题,最好是亏本销售,但不会对整个菜肴产生任何影响。今年的去杠杆化实际上是对谁,对房地产企业和房地产公司,政府的杠杆作用,但对房地产企业的杠杆作用,我们知道银行喜欢贷款给房地产企业。我听银行说,如果这笔钱不给房地产企业,任何企业都会用这笔钱去死,因为我的融资成本很高。但是为了获得这些房地产融资,我们有不同的竞争力。你看,现在很多房地产公司都想扩大规模,而最担心的是50家外地房地产公司。为什么?我们可以看到,从2015年到2018年,最后50家房地产企业和51-125家房地产企业的融资比例迅速从15%下降到8%。十大住宅企业从38%上升到45%。也就是说,在融资紧张的背景下,大型住宅企业感到压力,但总体感觉要好于小型住宅企业。许多银行有白名单的融资。你是前50名的房地产公司,所以我可以给你贷款。如果是50个人,就不可能借了。如果无法跨越,许多住房公司只能投资于非标准产品。但今年新体制的非规范管理非常庞大,小户型住宅企业的竞争非常激烈。没有钱就不能得到土地,没有土地就得不到市场份额。因此,由于今年土地征用门槛越来越高,大型住宅企业越来越集中,导致产业集中。美国前十家住宅企业占总数的28.3%,但香港没有10家住宅企业。香港大型住宅企业的市场占有率仍然相对较高。我们相信,中国大陆是住房企业前十名,占30%。这是第一种趋势。工业集中度迅速提高。过去,我们谈的是供应方的改革。事实上,在过去的30年里,住房企业也在积极进行着非常重要的供给方改革。第二个明显的趋势是消费的升级。消费者升级有不同的观点。第一点是要提升买房的概念。在1998年之前,没有人有买房子的想法。人人都买公房用于住房消费,单位分布也不错。1998年,我们鼓励购买商品房,从过度购买公共住房到购买商品房。直到21世纪,购买优质住房的概念才形成。消费的第二次升级反映在消费的区域升级,即城市之间的升级。我们知道,第三和第四层现在占中国商品房销售额的68%。你为什么卖那么多线和十四线?许多农民工过去常常回家盖房子。在2014年之前,我们都说农民工把钱带回家买房子。他们通常住在城里的老鼠窝里,老鼠住在你的新房子里。后来,村庄撤离了。后来,人们希望在县里教育他们的孩子,所以回国者基本上去县里买房子。这种消费的升级导致农村居民想在县城买房,县城想在县城买房,县城想在省会买房,省会想在一线城市买房,这是中国不愿意的人口流动的方向。这个城市内部也有一个有趣的现象。我们知道,过去三年的关键词之一是棚户区改革。大家都想知道为什么要进行棚户区改革。事实上,六年前,中国建造了许多新城镇,即第三和第四级城市,现在每个城市都有11个模式,即旧城、新城。人们习惯了旧城区,不愿意搬到新城区。因此,政府首先将地方政府和各种学校、教育资源和医疗资源转移到新的城市地区。此时,旧城有需要的居民想在新城买房,政府在过去三年里发起了棚户区改革,也就是拆除旧城的房子。你不需要买房子。如果你拆房子,你需要买房子来修理。在城市内部,现在每个人都在旧城区保留旧房子,在新城区买房子。质量需求可以包括珍贵的树种、高效率的塑料跑道,它们具有更高的生活质量,而这种升级在三四条线路中更为常见。当我们在北京买房子时,我们很少问想在北京买哪个开发商。如果我们在北京买房子,我们会考虑是在二环路、三环路、东环路还是西环路买。第三和第四线城市的人口相对较少,所以开发商更有价值。旧住宅区以前没有见过世界的本地开发商,建的房子没有社区,是房子,是建筑。但是当大型开发人员到来时,他们将会有不同的方式去深入。你去第三和第四车道,发现路上有好车比北京多,房子也是。在第三层或第四层的房子是一个人的社会身份的象征,就像你买了一个包,人们问你住在哪个地区。如果你住在老城的某个地区,人们会认为你的中庸之道已经堕落了。那时候也许是海航,但现在发展不一样了。比如,住在万科区和横达区,我觉得搬家是一种不同的生活。消费升级不仅是购买面积的改善,也是居民消费水平的提升。这些也包括建筑质量的提高,不管有多少老房子做采暖,保温效果是不可行的,因为目前的保温墙与传统的墙不同。现在很多技术使得建筑质量更加舒适。第三个趋势是供给结构的变化,这是一个关键趋势。这种趋势始于2017年。这种供给结构的变化不仅会导致商品房进入市场,如北京的公有住房和上海的租赁住房。这是对现有房地产市场供给方式的调整,类似于新加坡。新加坡提供了82%的新加坡人的需求,只有18%的新加坡人住在纯商品房里。在北京引入公共房产和上海引入出租房之后,北京和上海的市场已经大为逆转。让我以上海为例。上海在2017年开始提供土地,31%的土地用于出租住房。自去年年底以来,上海的房地产市场一直在降温。今年是熊市一年。上海的许多房屋已经下降了超过10%或20%。为什么?上海为出租住房提供了大量的土地。我称租房为每个地区的“海神针”,这是一种促进房价上市的低成本模式。比如,静安有一块地,周边房子有80000,同一天到10万,当晚你拍10万时,周边二手房的房东悄悄地将价格定在120000,然后土地的价格是120000。以前,上海一直是地价推高房价和房价螺旋式上涨的典范。但是租来的房子被80000元包围着,我拍完照片后,8000元马上就取消了周围二手房业主的所有期望。并在引进8000块土地后,为国有住房企业做住房租赁,根据市场情况调整户型。8000套出租房屋都是以市场租金出租的,这向周围的业主暗示,这个地方的供应量将来会增加,所以不可能在未来提高租金和价格,所以上海的效果非常明显。北京的联合产权房是一个很好的尝试,虽然北京已经降级,但是已经形成了很好的市场。为什么?北京现在有30000到120000人的血统市场,从30000到120000间房子。这怎么办呢?北京正在推进联合产权房。如果这个地方出售的土地用于出售6万套商品房,当出售时,政府将立即收回50%的财产。将来,这房子将是你的,但你的财产权利是属于政府的。我们是产权的一半,所以你付房价的时候只能付一半。它的优点是降低了门槛,但你只有一半的财产权,这对所有者来说是件好事。但如果你想享受增值收入,你只能享受其中的一半。所以现在,北京已经将整个房地产市场调整到全价和全系列市场。北京和上海是试点项目。如果北京和上海做得好,他们将在全国推广这种模式,因此第三种趋势也是明显的。今后,住宅市场将不是商品房主导的市场,而是商品房、公有产权房、出租房共同参与、政府参与的市场格局。最后,展望2019年的房地产市场。事实上,我认为悲观主义总是短期的。2014年,我记得我还在住房和建设部工作。我记得我们非常担心房地产市场的低迷。在2018年,我认为是时候开始担心房地产市场的低迷了。经过四年的监管与控制,我国整个房地产业已达到相对稳定的水平,泡沫已基本破灭。事实上,未来有三个政策方向,一个是稳定房价,一个是稳定预期,另一个是防范风险。一年房价翻一番一定不是件好事。这个城市的竞争力必须明显削弱。今年二线城市发动了一场抢劫人民的战争。现在他们说西安是一座很有前途的二线城市,因为它能为人才打开大门。对于一线城市来说,房地产市场相对稳定,北京的常住人口已经降至2171。在未来,整个房价将是一个稳定的方向。任何人都可以一夜之间依靠房子发财,只是投机,不努力。那个时代已经过去了。在政策上我们怎么能做这三件事?稳定房价和预期有赖于制度建设。我们不希望短期的监管与控制。我们需要长期机制。事实上,这种长期机制并非灵丹妙药。我认为,长效机制实际上是要固定整个短期监管的实质。我们说,房地产有一个框架,从长远来看人口,从中期来看土地,从短期来看金融。从长远来看,我国人口城市化和房地产业还有很大的研究空间。在中期,我们可以通过调整住房供应来供应土地和满足需求。但是,在短期内,最重要的是,在不采取激进攻击的情况下,通过频繁的金融政策代表,使市场非常动荡。我认为,明年我们将稳定房价和预期,但也要依靠一些良好做法的长期实施机制来坚持。1998年住房改革后,经过20多年的探索,现有的房地产调控手段已经非常全面。我们的土地政策,以及基于财政和税收,住房保障,市场管理等,是非常全面的政策工具包。我相信政府有能力管理好房地产市场。市场有点像2014年初,但现在比2014年初有更多更严格的政策调控手段。我们可以断定政策已经到了最紧的时刻。但是,你不能期望马上放松,因为如果政策放松,我们将进入螺旋形从2014年起,即放松,收紧,收紧和放松,那么房地产市场将永远不会有一个和平的日子。我们相信地方政府将来会有更多的手段进行调整,因为城市政策是一个很好的维持方式。我们对市场的看法是,到2019年,市场将稳定,区域将分割,第一线将有正增长,第二线、第三线和第四线略有下降,总销售面积肯定会略低于2018年,也许只有16.1亿,但它的发展水平仍然很高。房地产市场。总的来说,我对中国的房地产市场很有信心。只有当我们的经济状况良好,房地产状况良好时,我们才能有工作和美好生活。最后,我想说,到今年年底,很多人都有愤青的想法。他们正在讨论社会是向左还是向右。在我看来,社会不是向左或向右,而是向前发展。我们相信,明天是未知的,未知也许是美丽的,也许是不确定的,但不确定不会让你惊慌,让你对未来充满希望,谢谢!责任编辑:张银文